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          江夏區農民住房財產權抵押貸款制度實施狀況的調研報告法律分析

          來源: www.lov2go.com 發布時間:2020-03-15 論文字數:22555字
          論文編號: sb2020030902172529807 論文語言:中文 論文類型:碩士畢業論文
          本文是一篇法律論文,筆者通過梳理和深入分析問題背后的成因,發現理論上主要是存在著法律和制度的雙重困境,實際中又受政府政策的影響過大,市場無法真正發揮作用,相關配套設施還未
          本文是一篇法律論文,筆者通過梳理和深入分析問題背后的成因,發現理論上主要是存在著法律和制度的雙重困境,實際中又受政府政策的影響過大,市場無法真正發揮作用,相關配套設施還未完善缺乏實現農民住房財產權財產屬性的環境。最后提出自己對改進試點工作的一點建議措施,從完善農民房屋財產權法律制度的方案設計提出了自己的見解:農民住房財產權抵押貸款制度的實施還處于探索階段,既要政府政策的支持,也需要交易市場自發作用,還需要營造良好的法律和制度環境。

          1 緒論

          1.1 研究背景及研究意義
          1.1.1 研究背景
          十八屆三中全會上,《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》明確提出,政府要重視農村民生問題,針對農村宅基地制度建設提出了具體工作要求,要求認真、穩妥的逐步實施農民住房財產權抵押貸款計劃。要以保障農民住房權和宅基地使用權為基礎,逐步建立起農民住房產權抵押貸款制度。因此此項研究是理論向實踐的深化,通過對試點地區工作的總結歸納,從而進一步探索農村改革振興事業。
          《物權法》用專門一章來對宅基地使用權進行闡述?!段餀喾ā分械牡?152 條至第 155 條專門對宅基地使用權的問題做出了以下規定,“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利,有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施;宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理法等法律和國家有關規定;宅基地因自然災害等原因滅失的,宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民,應當重新分配宅基地;已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的,應當及時辦理變更登記或者注銷登記”從以上規定中我們可以看出宅基地使用權具有主體的限定性,客體僅限于農民集體所有的土地和宅基地使用權的用途特定的特點?!稉7ā返?37 條明確規定宅基地不得抵押。新修訂的《土地管理法》貫徹了中央一號文件提出的探索三權分置的方式,落實宅基地所有權,保障農戶宅基地用益物權,維護農戶依法取得的宅基地所有和使用權,盤活利用空閑農房和宅基地,增加農民財產性收入的要求。對宅基地相關規定的修改主要體現在第 62 條的規定上,詳細內容見表 1.1.
          表 1.1 新土地法的相關條文變動
          ............................

          1.2 研究內容和研究方法
          1.2.1 研究內容
          本文研究了以下幾個問題:
          (1)武漢市江夏區農民住房財產權抵押貸款制度實施的基本情況,包括政府及金融機構相關政策或制度、土地確權情況、銀行抵押貸款的相關數據;
          (2)由于武漢市江夏區法院目前沒有受理過相關案件,通過分析調查問卷和走訪情況探究試點地區制度實施存在的問題,分析問題的成因;
          (3)為完善農民住房財產權抵押貸款制度提出自己的建議。
          本文以武漢市江夏區農民住房財產權抵押貸款制度的實施現狀為研究對象,結構和內容安排如下:
          第一部分為緒論,主要介紹本文的研究背景、研究意義;通過對相關文獻的梳理來闡述相關概念;分析當前國內研究現狀,突出本文的創新點。
          第二部分是武漢市江夏區農民住房抵押貸款制度實施的調查研究情況的綜述,介紹開展調研的時間和地點、目的和方法,概述武漢市江夏區“農房貸”試點政策、操作流程、職能分配、貸款情況和逾期情況,通過收集數據、現場觀察、深度訪談和調察問卷深入了解試點地區農民住房財產權抵押貸款制度的實施現狀;
          第三部分主要結合試點地區具體情況分析武漢市江夏區在試點過程中存在的問題;
          第四部分則是對試點地區的具體問題進一步分析問題的成因;
          第五部分結合武漢市江夏區的實際情況對試點提出進一步完善的建議與措施。
          第六部分為結語,主要包括研究結論、研究不足及展望。
          .................................

          2 調查研究情況綜述

          2.1 武漢市江夏區農民住房抵押貸款改革相關政策
          農民住房財產權抵押貸款改革(以下簡稱“農房貸”)是武漢市江夏區承擔的國家級改革試點任務,根據國務院《關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》(國發〔2015〕45 號),2016 年 9 月 27 日武漢市江夏區政府發布了《試點工作實施細則》(詳見附錄 1),指導試點工作的順利進行。
          此次試點的主要任務是:通過對農民的住房財產權的抵押實現農民資產的融資功能,推進農村經濟發展和服務方式創新,建立抵押物處置機制,做好風險防控機制,完善相關配套措施,為改革提供相關支撐基礎,探討活躍農村資本的新模式。
          .............................

          2.2 實施流程與職能分配
          通過對武漢市江夏區相關行政部門的走訪,了解到在試點工作的相關流程和職能分配。武漢市江夏區改革辦副主任張立峰說,武漢市江夏區農房貸改革試點由各村委會收集農戶的貸款申請,區國土局、城管局、城鄉建設局和各大商業銀行等機構成立工作小組對農戶的相關基本情況了解并進行確權頒證工作,對收到的資料進行審核,再由政府委托的評估公司進行評估,最后各商業銀行發放貸款,如圖 2.1 所示。
          圖 2.1 武漢市江夏區農房貸實施流程
          圖 2.1 武漢市江夏區農房貸實施流程
          .................................
           
          3 武漢市江夏區農民住房財產權抵押貸款實施中存在的問題....................................20
          3.1 與現行法律相沖突.........................................20
          3.2 市場功能發揮受限.......................................21
          3.3 配套設施不完善.........................22
          4 武漢市江夏區農民住房財產權抵押貸款實施中存在的問題的成因分析...................23
          4.1 農民住房財產權的性質難以認定..............................23
          4.2 市場缺乏動力...................................24
          5 完善農民住房財產權抵押貸款制度的對策...................................26
          5.1 完善農民住房財產權抵押貸款的法律制度........................26
          5.2 完善農民住房財產權抵押貸款的配套制度.....................................27

          5 完善農民住房財產權抵押貸款制度的建議

          5.1 完善農民住房財產權抵押貸款的法律制度
          “農房貸”改革從表面看是金融問題,但進過對權力性質的剖析,實質上是農村土地所有權的改革。改革逐步推進過程中,我們需要直面農民住房財產權限制過多由此引發的對農地流轉的制約問題。對于試點地區,目前《武漢市江夏區農房抵押貸款實施細則》《武漢市江夏區農房抵押貸款風險金管理辦法》已經出臺。但由于文件明顯與現行法律有相背之處,急需突破法律困境,完善相關的法律法規,通過法律明確界定農民住房財產權的主體和性質。
          首先農村集體土地所有制是《憲法》規定的一項基本土地制度,依據目前法律的規定農村集體土地流轉缺乏依據,但要想實現農民住房財產權的抵押,必須要求土地進入市場流轉。因此我們可以探索宅基地的房屋所有權和宅基地使用權分離的模式,
          保持農村集體土地所有制不變的基礎上,將土地所有權和使用權份相分離,允許土地使用權進入到市場上流通,實現其資本化。在宅基地三權分置的思路下,實現農村宅基地及其房屋的流轉,并依此來設計住房財產權抵押制度。
          其次要明確抵押制度。明確抵押的標的,住房與其附屬設施在物理空間上不可分割,決定了農民住房及相關附屬設施必須和宅基地使用權結合在一起才能充分發揮其產權經濟價值。依據《兩權意見》的理念,及時修改《物權法》和《擔保法》關于宅基地不得抵押的法律規定。要合理規定抵押人和抵押權人,根據試點地區的調研絕大部分農戶有其他住處才進行抵押貸款,但本文認為抵押人無需一定要有其他住房才可設置抵押,相對應的抵押權人的范圍也應該適當放寬不應當只限于本區域的農戶和集體組織。還要合理制定抵押的資格。農民住宅在設定抵押時無需征求集體經濟組織的許可。試點地區最大的問題是政府作用太強,基層集體組織層層把關,限制了貸款的成功率。農民對自己的住宅設定抵押,本質上是對所有權行使自由處分權,而且宅基地使用權設定抵押后并沒有改變宅基地所有權的歸屬,也不會加重集體的責任和負擔,更沒有損害集體的利益,不應該受到基層組織這么多的限制。另外貸款用途不應局限于農業生產,只要能夠提升農民生活水平,與此次試點改革的目的一直,促進農村經濟增長均應放開申請貸款。
          ............................


          結語


          農民住房財產權抵押貸款關系到國家農業的發展,必須重視,而對于農民住房財產權的探討應當重視對試點地區的研究。武漢市江夏區農民住房財產權抵押貸款試點一共進行了三年,在政府的主導作用下取得了一定的成績。本文通過對武漢市江夏區試點的調查研究現狀進行分析總結了當地農民住房財產權抵押制度的經驗,同時也發現當前實踐中存在的許多問題,農戶的貸款積極性不高,房屋評估不合理,銀行處于被動地位缺乏風險管控機制等。
          通過梳理和深入分析問題背后的成因,發現理論上主要是存在著法律和制度的雙重困境,實際中又受政府政策的影響過大,市場無法真正發揮作用,相關配套設施還未完善缺乏實現農民住房財產權財產屬性的環境。最后提出自己對改進試點工作的一點建議措施,從完善農民房屋財產權法律制度的方案設計提出了自己的見解:農民住房財產權抵押貸款制度的實施還處于探索階段,既要政府政策的支持,也需要交易市場自發作用,還需要營造良好的法律和制度環境。
          總之,通過這次調查研究,使我更深入的了解農民住房財產權的權利屬性,更清楚抵押貸款制度的用意和實現方式,了解試點地區基本情況,為日后推動改革的持續性發展提供了自己的不成熟的見解。希望改革事業在困難中推進,不斷完善農民住房財產權制度,完善農民住房財產權的法律法規體系,以政策作為向導,努力發揮市場作用,早日實現農民住房財產權流轉的新局面。
          參考文獻(略)


          原文地址:http://www.lov2go.com/law/29807.html,如有轉載請標明出處,謝謝。

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